东莞房价涨幅领先全国 加码调控态势难改

东莞房价暴涨背后，是天时地利人和三大方面因素影响的综合结果。

一骑绝尘，东莞房价涨幅领先全国

2020年上半年，东莞最引人注目的莫过于房价的暴涨。

根据5月底发布的《62城二手房冰山指数涨幅排名(157期)》显示，东莞二手房涨幅首次超过深圳，排名全国第一。

在该期的冰山指数榜单上，东莞二手房最低单价环比上月同期上涨了2.7%，涨速远超深圳的1.8%将近一个百分点。

该份榜单一出，立马引发了各界的热议，也引起了官方的关注。

7月2日，东莞市住房和城乡建设局发布《关于进一步加强商品住房预(销)售管理的通知》要求加快在建商品住房入市销售、加强商品住房销售价格指导、加强商品住房项目销售监管。其中明确，同地区新房房价3个月涨幅不得超10%，且同幢新房每套均价差不宜超20%。

不过调控政策似乎并没能抑制住东莞房价凶猛上涨的浪潮。

根据最新发布的《62城二手房冰山指数涨幅排名(163期)》显示，东莞二手房涨幅继续领先深圳排名全国第一，并且涨幅还有进一步扩大的趋势。

在该期的冰山指数榜单上，东莞二手房最低单价环比上月同期上涨了6.4%，涨速远超深圳的2.5%将近四个百分点。

事实上，此轮东莞的房价暴涨，其实早在2019年下半年就已经悄然启动了，只不过那时候涨势还没有那么汹涌澎湃，所以没有引起广泛的关注。

根据冰山指数的数据显示，2019年6月底的时候，东莞的二手房平均单价只有21000多元，二手房最低单价只有18000多元。

但是到了2019年7月中旬的时候，东莞的二手房平均单价飙升到了26000多元，二手房最低单价只有21600多元。

枪打出头鸟，东莞调控又将加码

俗话说枪打出头鸟，东莞房价涨得这么凶，自然是要招来官方的严厉调控。

于是在7月15日深圳发布史上最严厉的楼市调控政策之后，东莞城乡和住房建设局局长何绍田也于第二天对外界释放出重磅信息，东莞的楼市调控即将加码!

何绍田表示：东莞正在抓紧研究优化房地产调控措施，同时将选取5-6个镇街试点限地价、限房价、限销售(出租)对象的“三限房”政策。

老范帮各位解释一下，这个限地价、限房价，其实就是深圳目前正在执行的“双限双竞”土地竞拍模式，通过限制开发商拿地的最高地价和新建商品房入市的售价，来抑制新房的价格，从而起到间接抑制二手房业主涨价的欲望。

从深圳的实践经验来看，这一措施具有一定的作用，不过必须满足一个前提，那就是新房供应量足够庞大，能够满足市场的需求，否则的话就不能有效发挥出作用，反而会导致出现排队抢房的局面。

举例来说，如果新房供应不足，市场仍旧处于供不应求的状态，那么二手房该涨价还是会涨价。等到二手房跟新房价差过小、甚至出现倒挂局面时，每当有新房开售，大家都会疯狂去抢购，因为买到后转手一卖就能获得巨大的价差。

而限销售(出租)对象，则类似于深圳限售政策中，要求入了深户多少年，缴纳深圳社保多少年才能够买房的规定一样。这种政策不仅能够起到把外地炒房客挡在门槛外，从而保护本地刚需的作用，同时由于减少了符合条件的买房人数，也能够起到抑制房价上涨的作用。

不过这种政策实施起来灵活性空间很大，实施起来的效果也不尽相同。我们不知道这次东莞打算限制本地户籍和本地社保的具体年限是多少，所以具体力度还不好评估，但是大概率不会像深圳这么严格。

调控虽然加码，上涨趋势依旧难改

对于东莞即将加码的调控政策，老范觉得虽然能够短期抑制房价的涨幅，但是并不会改变东莞房价上涨的趋势。

因为东莞房价暴涨背后，其实是多方面因素造成的结果，这股大趋势非常强大，并不是一个调控政策所能扭转的。

具体来说，可以归纳为天时地利人和三大方面：

1、天时：产业升级带来的人口结构改变

以往东莞是一座中低端制造业为主的城市，中低端制造业为东莞吸引了大量外来年轻人口，但是这些人口绝大部分是工厂里打工的厂弟厂妹。他们挣的钱并不是很多，而且挣的是“青春饭”，大部分收入都寄回老家去盖房子或者买房子，很少会留在东莞买房。

但是这几年深圳的大量高科技产业转移到东莞去，也给东莞带来了大量的高级技术工人和程序员，这些人不仅收入高，买得起房子，更重要的是他们中大部分会选择在东莞买房定居。原因很简单，回老家找不到对口的高薪岗位，所以只能选择留在东莞。

2、地利：毗邻深圳所带来的巨大刚需

深圳这座城市的土地面积实在太小了，2000平方公里的土地面积，扣除掉不能开发建设的山地、生态保护区之后，只剩下1000平方公里的建设用地。但是深圳现在的总人口规模却高达2200万人，每年还有几十万年轻人在不断涌入。

由于深圳根本无法解决这么多年轻人的住房问题，所以激烈的内部竞争导致了深圳的房价高企，成为目前全中国大陆平均房价最高的城市。因此除了少数能够在深圳买房的幸运儿之外，其它刚需只能被迫选择在深圳周边的东莞、惠州和中山买房，其中距离深圳最近的东莞无疑是刚需们买房的首选。

3、人和：深圳调控加码后的资本溢出

以往深圳买房的人中，除了庞大的本地刚需之外，还有来自全国各地以及深圳本地的炒房资本。尤其是深圳本地的有钱人，手里头有点闲钱的都想买第二套、第三套房子作为投资，然后等着以后涨价卖给后面的刚需。

这次深圳加码调控政策之后，新政对于新来人口和离婚买房的限制更为苛刻，更加侧重保护首次购房的刚需，所以那些想要炒房的有钱人就很难买到多套房子了。但是这些人总是不甘寂寞的，深圳调控政策收紧之后，他们肯定会把目光转向周边，而东莞势必成为首选。

因此只要东莞在限制本地户籍、社保年限方面不是特别严苛的话，深圳的资本势必还会蜂拥而入，进而推动东莞房价的上涨。

目前来看，东莞要在限制本地户籍、社保年限方面限制得很严格是不现实的，毕竟现在东莞的产业升级要靠这几年进来的这些科技人员，限制得太死不利于吸引人才，所以大概率还是得留有一定的口子。

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